La question de la retraite est centrale pour de nombreux expatriés français qui ont travaillé et donc cotisé plusieurs années en France et pensent tout perdre. Il existe parfois des solutions pour ceux qui possèdent un patrimoine immobilier en France. L’investissement locatif peut en effet constituer un levier stratégique pour maintenir ou acquérir des droits à la retraite, même en vivant à l’étranger. En fonction du type de location (meublée longue ou courte durée), du montant des loyers perçus, et du régime fiscal choisi, les conséquences sociales et fiscales varient. Cet article vise à analyser les différents scénarios qui s’offrent aux expatriés souhaitant optimiser leurs droits à la retraite à travers la location meublée.
I. Cadre Général de la Location Meublée en France
En France, la location meublée peut être exercée selon deux formes principales :
- Location meublée longue durée (plus de 30 jours), destinée à un usage de résidence principale ou secondaire.
- Location meublée de courte durée (souvent touristique), comme via Airbnb.
Ces deux types peuvent relever de différents régimes fiscaux : le régime micro ou le régime réel. Selon votre statut de résident fiscal, vos revenus locatifs peuvent être soumis soit à des prélèvements sociaux (CSG/CRDS), soit à des cotisations sociales, avec des conséquences majeures sur l’acquisition de droits à la retraite.
II. Les Seuils Déclencheurs de Cotisations Sociales
A. Régime applicable en location meublée longue durée
Lorsque vous louez un bien meublé en longue durée, vous entrez dans le champ des cotisations sociales si deux conditions sont simultanément réunies :
- Vous percevez au moins 23 000€ de loyers annuels.
- Le montant de ces loyers excède vos autres revenus d’activité.
Dans ce cas, vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), et relevez donc du régime des travailleurs indépendants. Vous êtes soumis aux cotisations sociales et pouvez ouvrir des droits à la retraite.
B. Régime applicable en location meublée de courte durée
Pour la location de courte durée, le seuil est plus simple : dès que les loyers annuels dépassent 23 000€, vous êtes automatiquement soumis aux cotisations sociales, indépendamment de vos autres revenus d’activité.
Cela signifie que pour un expatrié, qui ne déclare pas d’autres revenus professionnels en France, ce seuil est systématiquement déclencheur de cotisations sociales.
III. Le Cas Particulier des Expatriés
En tant qu'expatrié, vos revenus professionnels sont, sauf exception, déclarés à l’étranger. Par conséquent, si vos revenus locatifs meublés en France dépassent 23 000€ par an, vous êtes assimilé à un loueur meublé professionnel (LMP), que vous exerciez en longue ou courte durée.
Ce statut entraîne :
- Une affiliation obligatoire à l’URSSAF.
- Le paiement de cotisations sociales (environ 40% du bénéfice avec un minimum d’environ 1 200€ si le résultat est négatif).
- L’acquisition potentielle de trimestres de retraite.
IV. Conséquences Selon les Différents Régimes Fiscaux
A. En dessous de 23 000€ de loyers annuels
Vous ne relevez pas du régime des indépendants, mais des prélèvements sociaux (17,2% de vos revenus nets imposables). Toutefois, ces prélèvements n’ouvrent aucun droit à la retraite. Vous contribuez donc au financement du système sans en tirer de bénéfice personnel.
B. Au-dessus de 23 000€ avec le régime micro-BIC
Le régime micro permet un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, censé représenter les charges d’exploitation :
- 50% d’abattement pour les meublés de longue durée.
- 30% seulement pour les meublés de tourisme (courte durée) à compter de 2024, contre 50% voire 71% auparavant.
Malgré cet allégement fiscal, les cotisations sociales dues sur le revenu net ne permettent pas d’acquérir de trimestres de retraite. Il s'agit d'une particularité du régime micro-BIC.
C. Au-dessus de 23 000€ avec le régime réel d'imposition
Le régime réel, plus complexe à gérer, suppose :
- L’intervention obligatoire d’un expert-comptable.
- Une déclaration de votre activité de location meublée au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Le calcul du résultat réel via la déduction des charges (amortissement, frais d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.).
Ce régime présente de nombreux avantages pour les expatriés :
- Les charges amortissables rendent l’activité souvent déficitaire pendant 10 à 15 ans.
- En phase de déficit, vous payez en moyenne 1 200 € de cotisations sociales annuelles, qui permettent d’acquérir jusqu’à 3 trimestres de retraite par an si vous choisissez le régime des indépendants.
- Dès que le bénéfice net dépasse 6 500 €, vous pouvez valider 4 trimestres.
C’est donc le seul régime permettant de réellement cotiser pour la retraite tout en optimisant la fiscalité via l’amortissement.
V. Maintien des Droits Acquis
Si vous avez cotisé en France avant de partir à l’étranger, adopter le régime réel permet de maintenir le lien avec le régime de retraite français. Vos cotisations sont alors reconnues par l’assurance retraite, ce qui vous évite toute perte de trimestres.
Cette stratégie est donc particulièrement pertinente pour les expatriés souhaitant préparer leur retraite en conservant leurs droits français.
VI. Attention : Impacts Complexes sur la Plus-Value
Il est important de noter que le statut de loueur meublé professionnel (LMP) a des incidences particulièrement techniques en matière de fiscalité des plus-values à la revente du bien.
En effet, contrairement au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), le LMP est régi par le régime des plus-values professionnelles, et non des particuliers. Cela implique :
- Une imposition potentiellement plus élevée.
- La perte d’avantages fiscaux comme l’exonération après 22 ou 30 ans.
- L’éligibilité à certains régimes d’exonération en fonction du chiffre d'affaires.
Mais attention : le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel est apprécié l’année de la vente.
Ce sujet fera l’objet d’un article dédié compte tenu de sa technicité.
Conclusion
Pour les expatriés français, l’immobilier locatif meublé en France constitue un outil efficace de préparation à la retraite, à condition d’opter pour le bon régime fiscal et social. En deçà de 23 000 € de revenus locatifs annuels, aucune acquisition de trimestres n’est possible. Au-delà de ce seuil, le régime réel permet d’optimiser les charges tout en validant des trimestres.
Il est donc crucial de se faire accompagner par un expert compétent et d’adapter sa stratégie patrimoniale en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs de retraite.
Ecrit pour Expat Pro par Revecca Mosca, fondatrice de RMO Conseil, qui propose un accompagnement complet pour la location de votre bien à Paris en bail mobilité.
Son site : https://www.rmoconseil.com/bail-mobilite